Uitstel verhuizing kan extra overdrachtsbelasting kosten

Overdrachtsbelasting
Uitstel verhuizing kan extra overdrachtsbelasting kosten
Als u een woning koopt, dient u hierover overdrachtsbelasting te betalen. Welk tarief voor u geldt, hangt af van verschillende factoren. Onlangs kwam de vraag aan de orde of uitstel van verhuizing ook op het tarief van invloed is.

Overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van een pand is de koper in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Daarbij gelden er verschillende tarieven, afhankelijk van de omstandigheden. Zo geldt er een tarief van 2%, maar ook van 10,4%. Daarnaast bestaat er een vrijstelling. Maar wanneer geldt een en ander?

Welk tarief? Het tarief van 2% kent enkele voorwaarden. Zo moet het gaan om een woning waarin u zelf voor langere tijd gaat wonen. Dat geldt bijv. niet voor een vakantiewoning, daarvoor geldt het tarief van 10,4%. Let op 1. Dat u de woning zelf voor langere tijd gaat bewonen, moet via een ondertekende verklaring bij de levering bij de notaris zijn vastgelegd. Let op 2. Gaat u een deel van de woning verhuren, dan is voor dit deel het tarief van 2% ook niet van toepassing, maar het tarief van 10,4%. Is het te verhuren deel maar 10% of minder, dan geldt voor de hele woning wel het tarief van 2%. Bij een woon-bedrijfspand geldt het tarief van 2% alleen voor het woongedeelte. Het bedrijfsgedeelte valt onder het tarief van 10,4%.

Vrijstelling. Is het tarief van 2% van toepassing, dan geldt er een vrijstelling als de koper een leeftijd heeft tussen 18 en 35 jaar. De vrijstelling geldt alleen als de koper de vrijstelling nog niet eerder benut heeft. Verder gelden dezelfde voorwaarden als voor het 2%-tarief. Zo is de koper dus verplicht de woning zelf voor langere tijd te gaan bewonen.

Verhuizing uitgesteld
Onlangs kwam een zaak voor de rechter waarbij de verhuizing naar een woning na aankoop was uitgesteld (ECLI:NL:RBDHA:2023:16445). In de betreffende zaak had een vrouw een woning gekocht van de achterburen van haar ouders. Deze waren ingeloot voor een nieuwbouwproject dat nog gerealiseerd moest worden. Daarom kon de woning niet direct worden betrokken. De woning werd daarom van de achterburen gekocht in oktober 2021, waarbij werd vastgelegd dat de achterburen deze woning uiterlijk tot 1 november 2023 konden blijven gebruiken. Bij de aankoop van de woning was het verhoogde tarief van destijd 8% berekend. De vrouw had hier bezwaar tegen aangetekend en na afwijzing beroep.

Binnen twaalf maanden bewonen. Rechtbank Den Haag gaf aan dat het lage tarief van de overdrachtsbelasting van 2% geldt als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Uit de wetsgeschiedenis leidde de rechtbank af dat dit betekent dat een woning na aankoop in principe binenn twaalf maanden bewoond moet gaan worden. Uit de stukken bleek dat dit niet gebeurd was. De achterburen hadden de woning na de verkoop zelf nog gebruikt tot 1 november 2023. Tot die tijd had de vrouwelijke koper de woning niet kunnen betrekken en voldeed ze dus niet aan de wettelijke eisen. Daarom was het hoge tarief aan overdrachtsbelasting verschuldigd.

Wat kunt u hiermee?
In de huidige krappe woningmarkt komt het regelmatig voor dat woningen al verkocht zijn voordat de oude bewoners deze verlaten hebben. Zoals uit deze rechtzaak blijkt, is dit niet zonder gevaar. Er wordt namelijk door de fiscus in principe een termijn van twaalf maanden gehanteerd waarbinnen de woning bewoond moet worden. Gebeurt dit niet, dan is een tarief van thans 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd, in plaats van 2% of een vrijstelling. Bij de huidige prijs van een woning een niet onaanzienlijk verschil!

Koopt u een woning, zorg dan dat u deze binnen twaalf maanden ook daadwerkelijk kunt bewonen. Lukt dit niet, dan kan dat zomaar betekenen dat u 10,4% overdrachtsbelasting moet betalen.