# Wel of geen btw bij kortstondig verhuren voor verkoop?

- Link: https://www.gsaccountants.nl/wel-of-geen-btw-bij-kortstondig-verhuren-voor-verkoop/
- Published: 2025-12-11T04:00:00+00:00

Bij overdracht van een onderneming of een zelfstandig deel daarvan hoeft geen btw
te worden berekend. Steeds meer projectontwikkelaars verhuren daarom nieuwbouw kort
voor verkoop en stellen dat zij een onderneming overdragen. Maar geldt dit ook als
het pand puur is ontwikkeld voor verkoop en verhuur slechts dient om de prijs op
te drijven? De Hoge Raad twijfelt en legt vragen voor aan het Hof van Justitie van
de EU (HvJ).

#### Van kantoor naar appartementen

In 2015 koopt een ontwikkelaar een kantoorpand voor € 2,5 miljoen met het plan om
het om te bouwen tot appartementen en te verkopen. Nog vóór de verbouwing schakelt
hij een makelaar in om verhuur voor te bereiden, omdat een verhuurd complex meer
oplevert. Na de transformatie naar 77 appartementen en 93 parkeerplaatsen in 2017
sluit de ontwikkelaar snel huurcontracten van minimaal een jaar. Een maand later
verkoopt hij het complex voor € 12,7 miljoen.

#### De btw-truc die mogelijk niet werkt

Normaliter moet bij levering van nieuwbouw binnen twee jaar na ingebruikname btw
worden betaald. Bij € 12,7 miljoen gaat het om ruim € 2 miljoen btw. De ontwikkelaar
probeert dit te vermijden door te stellen dat hij geen vastgoed, maar een verhuuronderneming
overdraagt. De Belastingdienst ziet dit anders. Het complex is ontwikkeld voor verkoop,
niet voor duurzame exploitatie. Die paar maanden verhuur zijn slechts een trucje
om btw te ontwijken en de inspecteur legt een naheffing op.

#### Gerechtshof geeft ontwikkelaar gelijk

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt verrassend. De huurcontracten en servicecontracten
zijn gesloten voordat een koper zich meldde. Op dat moment exploiteert de ontwikkelaar
een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen. Dat de ontwikkelaar
misschien altijd al wilde verkopen, doet volgens het hof niet ter zake.

#### Hoge Raad legt het dilemma aan Europa voor

De Hoge Raad ziet echter een fundamenteel probleem. Moet worden gekeken naar wat
feitelijk wordt overgedragen (een verhuurd complex) of naar de intentie van de verkoper(
projectontwikkeling voor verkoop)? En hoe zit het met btw-vrijgestelde verhuur van
woningen? De Hoge Raad stelt twee vragen aan het HvJ. Ten eerste vraagt de Hoge 
Raad of de regeling voor de overdracht van een onderneming ook geldt als het vastgoed
uitsluitend voor btw-vrijgestelde verhuur werd gebruikt. Ten tweede vraagt de Hoge
Raad of de intentie van de ontwikkelaar relevant is, of dat alleen telt dat het 
pand verhuurd wordt overgedragen.

#### Vastgoedmarkt wacht in spanning af

Als het HvJ oordeelt dat de intentie niet van belang is, staat de deur wagenwijd
open voor btw-planning. Ontwikkelaars kunnen miljoenen besparen door op het juiste
moment te handelen. Acht het HvJ de intentie wel relevant, dan worden veel vastgoedtransacties
alsnog belast. Voor bestaande geschillen over soortgelijke constructies adviseert
de Hoge Raad om procedures aan te houden. Het antwoord van het HvJ wordt richtinggevend
voor de vastgoedsector.

Bron: Hoge Raad | jurisprudentie | ECLI:NL:HR:2025:1732 | 20-11-2025