# Villa met praktijkruimte: is de praktijkruimte onderdeel van de woning?

- Link: https://www.gsaccountants.nl/villa-met-praktijkruimte-is-de-praktijkruimte-onderdeel-van-de-woning/
- Published: 2024-06-20T04:00:00+00:00

Een echtpaar kocht een villa, die voorheen als woonhuis en praktijkruimte van een
huisarts diende, en betaalde 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Echter, toen
de inspecteur op de hoogte raakte van de aankoop, legde hij een naheffingsaanslag
overdrachtsbelasting op. Hij stelde dat de voormalige praktijkruimte apart beoordeeld
moest worden en geen woning was. 
   Juridisch kader

Bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken is overdrachtsbelasting
verschuldigd. Er geldt een algemeen tarief van 10,4% en een laag tarief van 2% voor
woning, die als hoofdverblijf voor de verkrijger gaan dienen. Over het begrip woning
heeft de Hoge Raad meerdere arresten gewezen. In eerste instantie moet worden gekeken
naar het doel waarvoor een onroerende zaak is ontworpen en gebouwd. Het lage tarief
is van toepassing op de woning en op aanhorigheden bij de woning.

Standpunten partijen

De inspecteur legde een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, uitgaande van
het algemene tarief over de waarde van de praktijkruimte. De nieuwe eigenaren waren
het hier niet mee eens. Ze voerden aan dat de praktijkruimte, die al ingrijpend 
was verbouwd, ten tijde van de aankoop volledig als onderdeel van het huis werd 
gebruikt. Er was geen afgescheiden praktijk meer; alle kamers waren qua stijl en
functionaliteit volledig in het woonhuis geïntegreerd. Ondanks deze veranderingen
beriep de inspecteur zich op jurisprudentie van de Hoge Raad. Volgens deze arresten
is een ruimte, die oorspronkelijk als praktijk is ontworpen, zelfs na verbouwing
principieel geen deel van de woning. 
   Oordeel rechtbank

De rechtbank werd gevraagd te oordelen of het gehele pand als woning kon worden 
aangemerkt voor de overdrachtsbelasting. De rechtbank oordeelde dat het oorspronkelijke
doel van een gebouw doorslaggevend is. Een pand, dat niet als woning is gebouwd,
maar later is aangepast voor bewoning, blijft een niet-woning tenzij ingrijpende
verbouwingen noodzakelijk zijn om het weer als niet-woning te gebruiken. In dit 
geval waren de verbouwingen niet voldoende om het pand als woning te classificeren.
De rechtbank concludeerde dat de praktijkruimte nog steeds als zodanig gebruikt 
kon worden.
   Hier hield het oordeel van de rechtbank echter niet op. De rechtbank
merkte op dat de praktijkruimte een aanhorigheid bij de woning zou kunnen zijn. 
Volgens de wetsgeschiedenis sluit de overdrachtsbelasting voor het begrip aanhorigheden
aan bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting.
Uit de voor de inkomstenbelasting gewezen rechtspraak volgt dat van een aanhorigheid
sprake is indien (een gedeelte van) een onroerende zaak naar objectieve maatstaven
behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Aanhorigheden
zijn serres, aanbouwen, schuren en garages. Op basis van deze interpretatie oordeelde
de rechtbank dat de gehele aankoop van het pand, inclusief de voormalige praktijkruimte,
onderworpen was aan het lage tarief van 2% overdrachtsbelasting.

Les

Een belangrijke les uit deze zaak is dat de oorspronkelijke functie van een gebouw
zwaar kan wegen bij de beoordeling door de belastingdienst. Echter, zoals deze zaak
illustreert, kunnen ook aanpassingen en de integratie van praktijkruimtes in de 
woning doorslaggevend zijn.

Tip! Laat, voordat u overgaat tot aankoop, een gedetailleerde inspectie uitvoeren
en een juridisch advies opstellen. Dit kan helpen om misverstanden over de belastingtarieven
te voorkomen en om zeker te zijn dat de ruimtes binnen de woning als één geheel 
worden gezien. Dit kan u, zoals het echtpaar in dit artikel, uiteindelijk helpen
om in aanmerking te komen voor het lagere tarief van 2% overdrachtsbelasting.

Bron: Rechtbank Noord-Nederland | jurisprudentie | ECLINLRBNNE20241526, LEE 23/3612
| 24-04-2024