# Onvoldoende bewijs voor btw-aftrek appartement

- Link: https://www.gsaccountants.nl/onvoldoende-bewijs-voor-btw-aftrek-appartement/
- Published: 2025-10-09T04:00:00+00:00

Wie een appartement met woonbestemming aanschaft en daarvoor btw-aftrek wil claimen,
moet ervoor zorgen dat hij over zeer overtuigend bewijs beschikt dat het pand niet
als woning wordt gebruikt. Dit blijkt uit een recente uitspraak van hof Arnhem-Leeuwarden.
Een projectontwikkelingsbedrijf koopt in 2019 een luxe appartement van 160 m² aan
de Nederlandse kust voor € 295.041 inclusief btw. Het appartement wordt met btw-
optie verhuurd aan een zustervennootschap. De onderneming claimt aftrek btw van 
ruim € 280.000. Het appartement heeft alle kenmerken van een woning: drie slaapkamers,
twee badkamers, een volledig ingerichte keuken met kookeiland, open haard en balkon
met zeezicht. De bestuurder gebruikt het naar eigen zeggen uitsluitend voor zakelijke
besprekingen, overnachtingen tijdens werkbezoeken en als uitvalsbasis voor projectontwikkeling.

#### Feitelijk gebruik

Het hof oordeelt dat niet aannemelijk is gemaakt dat het appartement uitsluitend
zakelijk wordt gebruikt. Het bewijs schiet tekort. Het appartement is volledig als
luxe woning ingericht. De twee overgelegde zwart-witfoto's tonen slechts een bureau
en vergadertafel, maar geven geen beeld van de volledige inrichting. Het agenda-
extract is achteraf opgesteld zonder objectieve ondersteuning zoals kilometeradministratie
of rekeningafschriften. De bestuurder heeft daarnaast als enige een sleutel en de
huurder heeft geen personeel. Het feitelijk gebruik is bepalend, niet de formele
bestemming.

#### Gelijkheidsbeginsel faalt

Twee andere appartementen in hetzelfde complex hebben wel btw-aftrek gekregen. Het
beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt, omdat de gevallen niet vergelijkbaar zijn.
Deze eigenaren hebben elders woonruimte in dezelfde plaats. Zij wonen zelfs naast
het kantoorappartement. Daarnaast heeft een van de appartementen geen keuken.

#### Bewijslast 

Deze uitspraak bevestigt de hoge bewijslast bij btw-aftrek voor woningachtig vastgoed.
Ondernemers moeten objectieve documentatie verzamelen van uitsluitend zakelijk gebruik,
het pand duidelijk als kantoor inrichten en registraties bijhouden van zakelijke
activiteiten. Extra voorzichtigheid geldt bij appartementen met een woonbestemming
en luxe vastgoed in recreatiegebieden, wanneer één persoon exclusieve toegang tot
het pand heeft en wanneer het pand als woning is ingericht. 

Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | jurisprudentie | ECLI:NL:GHARL:2025:5444 |
01-09-2025